房價跌 自住購屋族關鍵５問
前有奢侈稅效應、後有央行升息。今年的三二九檔期，正迎來近年少見的成交寒冬。不少市場人士更認為，台灣房市近期可能在心理因素下，面臨全面修正。雖然政府一再宣示，「打房」打的是「投機客」，穩定房價不會「錯殺無辜」，但房價可能反轉的預期心理，還是讓不少近日有意購屋／換屋，或去年剛買下房屋的自住族心情七上八下。
對於一般自住購屋族群而言，今年應該如何進行看屋／購屋決策？《天下雜誌》整理最多人關心的五大問題，由政治大學地政學系教授張金鶚、台灣不動產交易中心總經理李同榮、信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮三位專家進行解答。
一、今年有購屋需求，但大家都說房價要開始跌了，我現在該採取什麼策略？
政治大學地政學系教授張金鶚（以下簡稱張）：觀望、觀望、再觀望，是我從去年一直講到現在的建議。業界不認同這說法，但事實證明，如果是退休族或中產階級投資第二戶的，去年中買房子的話，現在很可能都套在高點。
若對於首購型、長期自住而言，比較可以承受中短期跌價壓力。但現在最好還是先睜大眼睛看，別急著聽信銷售人員說法下決定。我認為台灣各都會區房市，買進價格最好參考○七年上半年的價格水準。換言之，這三年來漲太多的地區，短期最好不要進場，等到它修正到○七年水準再說。反之，如果近幾年來沒有被炒作太高的地區或物件，真有需求，經濟情況又許可，仍然可以看屋議價。
台灣不動產交易中心總經理李同榮（以下簡稱李）：現在房市多空看法分歧，交易僵在這裡，我反而建議有購屋需求的自住買家多出來看房子。現在到七月份這段不確定因素多的時機，總會有投資客急售，自住客必須要冒一點被小套的風險，到現場去看，才有機會。現在議價空間會比以往大，但等到七月份奢侈稅法案確定後，一翻兩瞪眼，議價空間反而會縮小。
二、房市短期已見高點，不同區段、不同房型，哪些產品未來相對抗跌？
李：依據過往的經驗，在還未開發完全的重劃區，預售屋產品因為不斷會有利多題材刺激，因此在簽約到交屋這兩三年內，就算短期跌價，未來還是有漲回的機會，風險反而會較中古屋低；但在已經發展成熟、生活機能完備的區段，則新成屋或中古屋一方面有比價基礎，二方面未來想像空間相對低，較不利預售，因此除非在台北市中心等精華地段，否則建議以成屋為主。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮（以下簡稱蘇）：奢侈稅主要針對投機客，因此過去一兩年來投機客介入較多的區域或地段，自住族應該盡量避開。加上銀行信用管制政策等因素，建議自住購屋族先以成屋為主，暫時過濾掉戶數多、空置率高、小套房型產品和短期漲幅過高的部份新北市地段。
三、去年底我買了一戶南港三十坪三房的新成屋。我不是投資客，只是想收租保值、給兒子結婚後當新房，現在應該因為政府打房，房價反轉前趕快脫手觀望嗎？
張：如果未來有親人自住或換屋需求，真的喜歡當地環境和生活機能，願意長住，且財務上可以承受未來可能跌價一○％到二○％風險的話，那麼其實沒有售屋的急迫性。但奉勸如果是要藉由房地產投資賺錢的個人，尤其又揹負貸款買房的人，最好趕快出場。房市若出現反轉，不會是 一年兩年的過程，可能長達五、六年，加上利率走升，風險只會愈來愈高。
四、我已在板橋地區看上中意的大樓，此時該壓低出價幾成才不會吃虧？報上建議開價行情的六到七折，會不會買不到房子？
蘇：其實慎選房屋仲介會比出價策略更重要，現在大多數較有信譽品牌的房仲，多會主動提供當地相似房屋產品的最新成交價格，讓買賣雙方都有所依據，但還是有部份業者甚至本身就是投資客，可能會漫天喊價或用虛假資訊矇騙消費者。現在（奢侈稅效應下）議價空間相對較高，但建議多跑幾家仲介、做些功課，依照區域行情價的八折到八五折出價，成交機率會比較高。
李：我會建議看屋人勇於出價，最近看區域差別，比過去多約五％到一○％的議價空間是有的，其實購屋者多出價，惜售的賣方反而會感覺到房價下跌的壓力，反而有利買方。
五、我們是新婚夫婦，多年來省吃儉用下，去年初貸款七成，以每坪四十多萬價格買了一戶北市內湖屋齡十多年的公寓，現在還在房貸寬限期，但很擔心未來房價下跌利率又升高，我應該怎麼辦？該賣掉房子回去租屋嗎？
張：現在薪水上漲的幅度，未必跟得上利率調升的腳步，尤其千萬不要用現在的房貸利率水準，來衡量未來的房貸負擔能力。建議現在貸款購屋者，不管目前房貸利率如何，要設想未來十到二十年，平均利率至少三％到五％的水準，本利攤還下，自己是不是負擔得起，否則寧可忍痛割愛。台灣長期以來租金水準偏低，房價卻一路飆漲，有明顯的泡沫跡象，說買屋比租屋划算絕對是謊言。
蘇：購屋人對於未來房貸利率的預期，三．五％到四％，抓愈高愈保險，尤其千萬不要用寬限期來思考，否則為了房屋，未來生活品質嚴重下降，並不值得。
作者：張翔一 出處：天下雜誌 469期
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