我見我思－房價漲跌 難料
上周奢侈稅法案在立法院通過初審，民眾最關心的大概是奢侈稅可以把房價打落多少趴。對這個問題，觀點迥異，有人認為法案通過兩個月後房價會再上漲；但也有人認為一路看衰到明年。
對錯的關鍵，其實在社會大眾對那個說法較贊同。
這是一個典型的「預言的自我實現」棋局。
預測房價很快上漲的依據是：奢侈稅提早上路，投資客來不及逃命，都得轉為長期持有；房價在這段時間已有修正，也有一批買方等著進場，因此估計兩個月後（八月）房市就會回溫。但看空者認為奢侈稅效應「尚未發揮」，再加利率走升、政府在總統大選前一定會「不擇手段」的壓制房價。
所以要民眾戒急用忍，待房價再崩跌後再購屋。
但事實上房價未來走勢，最關鍵的因素變成「民眾相信哪個說法」，並依照這個說法採取行動。例如，有購屋需求、或想長期投資房地產的民眾，都相信奢侈稅把房價打趴，但立法通過後就利空出盡，房價很快就會上揚，他們合理的行為就是要掌握機會「搶房」。
有了這些需求支撐，房價當然可以很快回穩甚至上揚。
但如果大家都看衰房市，認為房地產要不景氣個幾年，現在房價只是下跌的初期，因此每個人都好整以暇、在場邊涼涼的看、不進場購屋。沒了需求，房市量縮價跌；而越是如此，大家看得更空，更不急著進場買，結果房市就更慘。
這種「原本未必成立，但因大家選擇相信它，因而做出的行為就促成此結果發生」的情況，在許多經濟行為上都會出現，物價就是個好例子。
原本，可能只是一次性、小幅的物價上漲，但因許多民眾產生心理預期，認為物價會持續上漲。民眾有此心理一定搶購各種用品，廠商有此預期，一定先搶料囤貨。
市場上突然需求暴增，當然造成物價上漲；結果又讓社會大眾更確定「物價真的要漲了」，就更瘋狂搶購，物價更形惡化。所以，所有政府面對物價時，最怕的就是造成社會預期心理，政府一定都在第一時間打斷預期心理發酵。
另一個最恐怖的「自我實現的預言」，發生在金融市場。
即使經濟情勢不變、企業獲利未增，但如果投資大眾都相信股價還會上漲，大家自然會買進；買進結果股價就漲，投資人就更相信股價會上揚。反之亦是。
一家經營不錯的金融機構，可能發生一些細故，讓外界懷疑其會倒閉。如果大家都相信它可能倒閉，存款戶一定急著領出錢。沒有一家金融機構能承受擠兌，結果它可能就真的倒閉了。
所以，房價在奢侈稅通過後是「要漲要跌」，關鍵因素掌握在社會大眾心理。大家相信會跌，最後大概就是跌；大家認為要漲，結果可能就是漲。你覺得呢？
2011-04-11 中國時報 【呂紹煒】
留言列表
