從奢侈稅效應 重新檢視都市更新
近10年來，房市呈現多頭走向，逐年上漲，以致於國人對於都市更新的期待，不再只是都市生活環境的改善，而是更新後的上漲利益。
執政者亦往往「從善如流」，宣示要拔除「都更釘子戶」，國內充斥著「都市更新即是利多」、「反都市更新即是釘子戶」等氛圍。
台北市老舊公寓的交易價格，也因而水漲船高，有些甚至高過新成屋之價格。
依據都市更新條例的規定，劃定範圍後，可以用多數決方式決定，是否進行都市更新。少數的反對者，將必須遵守多數人的決定，自己的房屋必須拆除，配合都市更新的實施，台北市甚至以「拆除後綠化18個月」的方式獲得容積獎勵。
都市更新條例中，既然賦予多數決的權力，少數人的財產權必須於此犧牲，本屬侵害人民財產權之規定，因此，理論上，都市更新案必須具有「公益性」，始能避免違反憲法有關財產權的保障規定。倘無公益性，少數人的財產權即無犧牲之必要。
都市更新在歐美社會的發展，歷史較為久遠。
1970年代的美國，已有「反都更」的社會運動興起，認為都市更新形同「趕窮人」運動。更新後的建築，窮人不再能夠負擔其管理費，原住戶往往因坪數不足，缺乏資力，只能領現金走人，搬遷到都市邊緣；同時，更新後的新式建築，亦將缺乏多元性，許多行業將無法繼續存在於更新後的建築裡。至此，人們不免反思，都市更新的必要性何在？
在講究「節能減碳」風潮中，「利多」的思維，卻讓國人忽略了，都市更新所導致的資源耗費。
拆除結構良好的水泥建築行為，即是重大的資源耗費，重新建築新建物，亦須耗費水泥、鋼筋等能源，卻未曾有人在意。
最可悲的是，部分行政首長卻將都市更新，視為自己的重大政績，完全漠視少數反對者的基本財產權保障，或許，新建物總能輕易讓市民感受到，市政府「有建設」、「有在做事」的錯覺。
此次奢侈稅效應，雖然暫時在房價高漲的台北市，尚無重大影響，但隨之而來的利率上漲，料將影響全台的房市交易行情，房價走勢應難以繼續保持多頭行情。
都市更新的程序中，更新前、後的價值估算，均短視的以眼前房地行情評估，並給予原地主，與住戶「大賺」的願景，而未曾考量到房市若走下坡時，每位住戶、地主是否依然可以「大賺」？
例如，以台北市大安區舊公寓的交易價格，目前每坪房價80萬元，更新後(往往需要5年之久)新成屋假設每坪行情只剩40萬元，則縱使「一坪換一坪」，住戶、地主又有何「利多」？
因此，面對都市更新議題，絕不可僅以「價值增加」作為考量，而必須檢視都更的「公益性」究竟在哪裡？倘無公益性存在，強迫少數地主必須服從多數，市府豈非形同「強迫合建」的幫兇？
此外，都市更新實施者能否確實完成？亦屬政府應給予人民擔保的項目。倘原住戶配合，而拆除自身的建物，倘實施者不久之後，因房市風暴而倒閉，無力繼續實施時，地主的權益該如何獲得保障？相信政府政策而放棄建物財產權，卻又無法獲得都市更新後的新屋，政府可能也將有國賠責任產生。
因此，吾人十分樂見房市反轉，一來得以實現「居住正義」，二來對於國內目前近乎「一言堂」式的都市更新思維，或許能提供更客觀且宏觀的思考方向。
自立晚報100.04.11【公共論壇】（本文作者黃達元/現職台北聿昭法律事務所負責人；國內目前唯一同時擁有，律師、記帳士、地政士、經紀人及不動產估價師等，五張證照紀錄保持人，專研不動產相關爭議之訴訟律師）
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