奢侈稅上路預售屋4大趨勢購屋四大方向 @ 我愛家

後奢侈稅時代預售屋4大趨勢

奢侈稅上路後，預售房市雖漸回穩，但形勢已不同。業者表示，在短投客確定全面出場下，大台北預售房市要出現昔日「秒殺」熱銷、開價一案墊高一案的情況，機會已不大，但有四大隱約已浮現的趨勢將成未來市場主流。

這四大趨勢是：個別區域的中低總價產品可望黑馬竄出；Ｂ咖地區、Ｂ咖產品要賣Ａ咖價格將愈來愈不容易；愈來愈多建商將採取邊建邊售策略，以及區域創新高個案雖仍會層出不窮，但其他個案跟進情況將會減少。

趨勢1
中低總價產品竄出

在個別區域中低總價產品方面，住展房屋網總監陳韻如表示，奢侈稅之前，房市一片投資風，很多人買房子只問會不會增值，甚至只問短期會不會增值，這使得投資物件一片熱銷，但一般民眾真正買得起的中低總價產品反而遭到冷落。

奢侈稅實施後，預料這種情況會反轉，由於買預售屋想轉手，想不被課到奢侈稅，前後至少得3年半到4年 (興建加上奢侈稅兩年轉手限制)，短投客勢必從預售市場全面消失，預售將由自住及長期置產者為主。

自住客要的產品，絕不是動輒數以億計的豪宅，能力能負擔得起將是主要考量，而區域中總價相對較低，屬於中低總價的物件，勢必會受到更多的青睞。陳韻如說，事實上，早在奢侈稅上路之前，這類產品買氣已在明顯快速上升。

趨勢2
B咖產品賣A咖價格，難!

相對於中低總價產品的熱門，海悅廣告總經理曾俊盛表示，未來Ｂ咖地段、Ｂ咖產品要以Ａ咖價格出售，困難度將很高。過去這類產品能如此開價，主要是因為市場嚴重供不應求，Ａ咖產品去化快，有人買不到只好轉買Ｂ咖產品，建商因此坐地起價，開出Ａ咖價格。

然而整個市場少了短投買盤，Ａ咖產品完全倚賴相對理性的長期置產族買單下，不太可能很短時間就能結案，如果Ｂ咖產品要以Ａ咖價格出售，就得面臨市場上Ａ咖產品的挑戰，最後恐怕只能降價收場。

趨勢3
區域創新高個案續推

陳韻如認為，建商還是會不斷嘗試推出創區域高價的產品，事實上，根據住展調查，奢侈稅才剛上路，大台北許多地區已有建商開始醞釀推出挑戰區域新高價的個案，並預計在這一兩個月推出，像是台北市建國及市民大道口的「明日博」，開價預估在150萬以上，新北市永和中正橋下的「富玉一品」，以及中和「遠雄左岸」開價預估70萬元等。

不過預料未來創新高價個案，都得拿出一套說服區域民眾的理由，或是基地規模、或是設計、建材、地段條件等，要像以往一般，只因區域有人開出50萬元完銷，新案就要開到70萬元，在長期投資客有限下，將很難為市場接受，自然而然也會逐漸減少。

另外一點，業者認為過去區域有個推案創新高，其他案子就跟進的情況，預料下半年起也會減緩，因為這類產品過去都是在外地投機客捧場下才能完銷，如今投機買盤消失，沒有條件卻想跟進價格，踢到鐵板的機會相當高。

趨勢4
建商邊建邊售增保障

第四個趨勢是，隨著奢移稅上路加上預售案履約保証的實施，未來將有更多建商採取「邊建邊售」策略，這一方面當然也是銷售期拉長的關係，但在履約保証下，建商預收的訂金得專款專用，既然不能轉用，不如興建，也可減少原物料上漲的風險損失。

建商採邊建邊售方式，對消費者來說，其實更有保障，一來付訂當下，就可以看到工地進行，而不是像預售屋一樣，一切全靠樣品屋來想像，二來也較能確保房子未來能夠完工。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅上路購屋四大方向

奢侈稅6月上路後房市進入新局面，究竟該如何買房？鄉林建設不動產研究室建議民眾未來購屋可考慮四大方向，包括重劃區、交通、公共設施和服務。

奢侈稅實施後如何買房？房子要買在那裏最保值？在奢侈稅議題發酵之後，民眾在這段等待房價回跌時間購屋行為也較理性，思考如何購屋才能立於不敗之地。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，政府的政策方向仍是購屋民眾最重要的參考，尤其都會區中的新興重劃區，如果再加上政府重大建設投入，長期勢必看好，以新北市的新莊副都心及頭前重劃區為例，政府大力建設，甚至還全面調漲公告地價。

交通是另一個購屋參考最重要因素，賴正鎰指出，城市會因為經濟發展規模逐漸擴大，都會區人口愈來愈集中，注重生活品質的人會逐漸往外圍移動，如果有便利的交通動線，房價具有抗跌性，逐捷運而居是最明顯趨勢。

他說，「軟服務」也是這一、兩年來中上階層購屋、換屋最主要考慮因素，如果平常社區規模、格局不夠、住戶使用率不高，公共設施到最後變成虛設、養蚊子的空間，因此公共設施空間以及後續物業管理，也成為精明購屋族群考慮的重要因素之一。

賴正鎰說，奢侈稅將2成投資客趕出市場，但並不會減少購屋需求，尤其台北市因為購屋需求高，加上外商投資優先選擇台北市，房價難以下跌，至多緩漲，長期仍看好。