購老公寓期待都更 當心落空
最近北市屋齡30年以上的老公寓看屋比例直線飆升，大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者，只是都更真的這麼容易嗎？購買都更老舊公寓前應三思，否則買了老屋脫不了手，又等不到都更機會，事情可就麻煩了。
根據台北市政府統計數據，從92年至98年，都更成功率僅3.28％~7.3％，成功率較高的96年也只有7.3％，去年成功率僅剩4.68％，也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看，呈剪刀開口差距愈來愈大，足見都更不如外界想像的容易成功。
台灣房屋不動產研究中心經理古景良說，連921震成危樓的仁愛尚華，也費時7年才動工，況且仁愛尚華都更時程還算是快速案例之一，另全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案，雖已於1996年都市計畫核定通過，惟迄今也尚未拆除興建，該都更案邁入第15年，因此，一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材，期待更新後價值翻倍，殊不知風險極高。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，北市政府宣佈的「專案都市更新」，讓符合申請條件的老舊公寓享受最高2倍容積率獎勵，
但因現行都更條例規定，除非符合「都更面積達5,000平方公尺、鐵路或捷運400公尺範圍內、位於都會區水岸港灣周邊適合高度開發地區，或必須配合重大發展需要辦理都更經地方報中央核定」等4項要件，才能取得2倍容積率，而北市認為此案屬都市計畫的細部計畫，只需台北市都委會審議通過便可，北市府與內政部看法不同，雙方應會就此再做商議，取得共識。
古景良說，北市老舊建築還有29萬戶，正面臨著衰退自然循環，期待透過都更再展風華，這包含北市百萬人期待，也考驗著北市政府智慧。
古景良表示，北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓，占北市建築物約三分之一，約29萬戶，更妙的是，看看地圖，北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中，大型機具進出不易，若要依循一般建築物重建更新確有困難。
中信房屋董事長特助胡佩蘭說，老舊建築改建工程是一門大學問，一般來說，拆除時無法避免就是振動，如施工時不慎影響到鄰近建築結構，甚至拆除時沙塵問題恐影響到都市空氣品質，拆除過程還要上空灑水，賠償、補償與環境問題撇開不說，當老舊建築結構受損時，安全問題令人憂心。
工商時報【記者曾萃芝／台北報導】2010/06/06
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都更宅、海砂屋 投資停看聽
4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵，5月底也宣布海砂屋若5年內重建，可獲30％容積獎勵及每戶20萬元拆遷補助，反之則容獎逐年遞減，藉此鼓勵民眾加速重建，使得都更宅、海砂屋2大產品，成為預期房價翻漲的熱門話題，但專家認為，整合過程曠日費時，民眾還是少碰為妙。
勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘指出，不論是老公寓都更或海砂屋重建，在整合過程中，每家住戶狀況皆不同，因此曠日費時，絕非易事，想要搭上熱門話題、進場投資的民眾，切勿一窩蜂搶進。
此外，相較於「輻射屋」對人體產生立即危險，林敏弘認為，海砂屋會因「氯離子」含量程度不同，輕則造成房屋滲漏水、重者會使鋼筋鏽蝕，因此要讓所有住戶一致通過「整合重建」提議，順利獲得容積獎勵及拆遷等補助，將會更加困難。
中信房屋資深法務專員白宗益表示，集合式住宅的重建，勢必要取得全體住戶的同意才可進行，儘管海砂屋對屋況的損害，會隨著屋齡老舊而加劇，但在多數住戶認為沒有「立即危險」時，要說服所有住戶主動申請「重建」，就不易達成共識。
再以「達成率」來看，根據北市府的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62件3,187戶，成功處理的有19件1,335戶，16年來的「件數」達成率（解除列管）僅30％而已。
台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆認為，北市府的海砂屋條款，能否達到海砂屋住戶加快整合，效果可能有限，且大多建物的鑑定結果只需「稍微補強」，並未達到「強制拆除」的標準，再加上住戶意見不一，使得拆除重建的成功率極低。
同樣問題也出現在「都更宅」，北市府祭出4、5層樓的老舊建物，最高可提高容積率2倍，造成老公寓翻紅，但根據歷年都更「申請案件數」及「核定案件數」來看，北市都更的達成率不到5％。
洪暉恆指出，建商和住戶談判重建時，也會考量成本、售價和去化率等要素，若非精華地段，即使有容積獎勵的誘因，建商未必願意投入，而就算重建標的位於精華地段，因看準未來房價翻漲驚人、利潤高，所以整合過程將更加困難，搶進投資都更宅或海砂屋者，務必要三思。
工商時報【記者馬婉珍／台北報導】2010/06/06
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