2011房市看好 藏變盤壓力 上半年 價量上揚
今年對台灣房地產而言，是多空變化關鍵的一年，上半年市場往上衝刺，價量上揚一片看好，內外因素交互作用，增加買賣雙方的信心；但同步釋大量的結果，銷售量可能稀釋，誘導著下半年之後乃至明年的變盤因素。
去年市場變化多端，高低起伏之劇烈，幾乎和二○○八年不相上下。二○○八年五月，在連續五年多的大多頭高峰點後，急速往下，二○○八下半年天災人禍全面而至，二○○九沈寂一年，二○一○總算有點起色，資金行情充斥及投資客快速進出市場，帶動交易量上揚，下半年引發政府連續的打房措施。
資深房市專家張欣民形容二○一○年房市是「驚」，住商不動產企研室主任徐佳馨則用「嚇」來形容，可見變化之大。
第四季 多空關鍵分析來自內政部建築研究所、中華民國住宅協會、各家房仲及房市專家的綜合觀點，台灣二○一一年房市，在利多與利空因素交互作用下，因利多明顯高於利空因素，成為近年中難得預期向上的一年；不過，變盤因素同步存在，尤其第四季將是變局的重要時間點。
在利多方面，預期ＥＣＦＡ效應、尤其是陸客自由行及商務往來衍生出的資金效應，讓不少投資客及建商期待可望帶動豪宅及商辦市場行情。
台幣升值也是利多之一，雖然隱含通膨壓力，但是房市的保值效益有機會發揮能量。
爆巨量 考驗去化 至於利空因素部分，首先是供應量太大。根據住展雜誌的調查推估，今年全台推案量達歷史新高的一．四兆元，加上原有未去化的量體、中古屋市場等，房市的去化動能有待考驗。
此外，房價所得比居高不下令人卻步、今年經濟成長趨緩、ＥＣＦＡ預期效應能否化為實質成果、政府住宅政策的變化等，也都是左右利多或利空的關鍵。
大台北期待都更若以各區域走勢來看，看好大台北地區房價依舊往上，都更效應值得期待；但因都更困難，北市普遍被認為難有大案釋出，小基地的精緻案將成主流，新北市因升格效應，被看好可能是今年交易量最大的一市。
中南高升格看好而台中市、台南市及高雄市合併升格後的原本縣市交界區域，則是房市最被看好的區域；不過，這主要是因平價住宅放大推案量，整體經濟成長率及產業進駐情況，將牽引這些區域房市能否更上層樓。
自由時報 / 2011/01/03
上半年房市看漲 下半年風險加大
二○一○年房巿「牛」氣沖天，不畏央行打房，熱度直竄十三年來新高。根據房地產業者與內政部調查數據均顯示，「兔年」上半年，在資金行情與低利環境支撐下，房巿可望持續「活蹦亂跳」；惟到了下半年，則要觀察美國景氣是否復甦、資金動能能否持續，特別是央行若大舉升息，或是下重手打房，都可能讓當前火紅的房地產急凍，反轉向下。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，房價創新高在去年屢見不鮮，而高房價的現況，仍會延續到新的一年。放眼二○一一年，可能會出現幾大現象，其一是受到五都選舉而遞延的推案，可能在三二九檔期爆發；其二，預期新台幣升值，可能會加速資金回流；其三，高房價仍是今年急需面對的課題，政府可能會因應高房價，陸續提出財政上的改革措施。
依中信房屋與永慶房屋等調查，高達六成至七成六的民眾看漲今年房巿，內政部建研所亦指出，若無重大利空出現，房巿至少熱到建國百年年中。
對於想在兔年投資置產的民眾，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，可選擇「國際買盤」或是「台北買盤」搶進區域，如台北巿的信義計畫區、南港經貿園區；新北巿新莊副都心、板橋新板特區，以及台中巿七期、高雄巿巿中心特殊頂級住宅都是不錯的標的。
「北巿商辦是投資置產不錯的選擇！」蘇啟榮說，受惠ＥＣＦＡ效應，信義世貿商圈與復興南京商圈的辦公大樓未來走勢看俏，中南部則可買進中巿逢甲商圈以及高雄巿新崛江商圈店面，其中又以透天店面最優。
對於想購屋自住的民眾，邱太煊建議，北巿信義區、大安區、中正區國宅或是優良學區的成屋，只要價格在每坪五十萬上下，都可買進，但是忠孝東路三至五段部分被都更題材炒過頭的老宅，則是少碰為妙。
此外，蘇啟榮說，「有捷運、公園綠地等利基有助產品保值。」他認為，新北巿目前房價漲幅已高，想購屋自住的民眾可購買捷運末端，例如土城、林口，或是蘆洲等地，二字頭（每坪二十萬元上下）、十年以內的房子。至於中巿與高巿，蘇啟榮則建議，選擇學區佳、擁有公園綠地，鄰近捷運站的產品。
中國時報【王莫昀／台北報導】
房價漲聲不斷 當心利空反轉
今年房價有機會下修嗎？房仲業者多認為台灣經濟上行趨勢明顯，房價可望溫和上揚。不過，也有學者認為下半年將是關鍵期，一旦遇到不利因素，房市可能反轉直下，全面泡沫化。
永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，5都選舉，執政黨拿下多數席次，代表民國 100年政府重大經貿政策變動性不大，加上又將開放陸客來台自由行，台灣經濟將持續成長，房價可望持續溫和上揚。
黃增福說，中央銀行隨時會採取平抑房價政策，今年房價有機會在高檔略微整理，不過，他認為房價還是會維持穩定溫和上揚的趨勢。
從產品面來看，他分析，受到帝寶法拍價每坪破新台幣 200萬元大關的激勵，加上港資、陸資來台及陸客自由行等政策，他相信不久就可看到豪宅成交價每坪站上250萬到300萬元價位。此外，兩岸經濟構協議(ECFA)逐漸發酵，辦公、店面等兩岸三通型產品今年也會有不錯的表現。
從區域來看，黃增福表示，捷運還是今年房市觀察重點，內湖、南港、新莊、板橋等地區是今年大台北房市最主要的一級戰區，特別是新莊、板橋新成屋、預售屋市場的好壞，更是市場的重點觀察指標。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，如無太大意外，今年台灣經濟上行趨勢明顯，但由於自住買盤轉趨保守，加上政府「打房」態勢明確，預期整體市場呈現價穩量平格局。
徐佳馨說，如果從最夯的5都話題來看，台北市與新北市最值得矚目的，莫過於1年1捷運與3環3線等捷運議題、都市更新與淡水河曼哈頓等3大議題。
她說，台中市除了縣市交界區域外，未來規劃的 7條捷運線、城鄉商圈開發、國際經貿城、都市更新與市地重劃，都將為台中房市帶入新機。
至於台南、高雄兩都，她認為最先反映的還是縣市交界處；台南的新市政中心、台南火車站到新營台鐵捷運化、強化高鐵與市區接駁、高雄的經貿城等重要政策，也頗受地方矚目。
徐佳馨說，在眾多利多之下，對房市而言，最大的利空莫過於升息和政府「打房」動作。但由於經濟穩定成長，加上資產仍備受重視，市場不至於出現恐慌賣壓，甚至發生崩盤，不過她也提醒購屋人，選擇投資標的仍須步步為營。
在一片看好聲中，政大地政系教授張金鶚提出不同見解。他說，他相信各界對今年房市都是一片看好，預期房價將繼續上漲，但「一片看好的時候，才是最危險的時候」。
張金鶚說，由於各界一片看好，預料今年上半年房市仍然有上漲的機會，但是下半年一旦遇到任何不利房市因素，房市極有可能反轉直下，全面泡沫化。
張金鶚說，「試問大家的所得提高了嗎？」但房價飆漲已接近最高點，一旦政府打房作法發酵或其他衝擊房市因素登場，房市大泡沫有可能一下子被吹破，在缺乏實質支撐下，面對未來的房市，他只能說「天佑台灣」。
中央社商情焦點 / 2011/01/01
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