本刊訪問多位專家，歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。
項目1：沒買車位住戶，小心分攤到虛胖的車道公設
多數房地產專家表示，車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的
柯玉秋說，早期車位普遍登記的面積約10坪左右，現在則多半只登記4～5坪，「這已是法
定登記面積的下限。」她無奈的表示，車位灌水是最常見的手法。
建商的手法是，把可以登記成10坪的車位變5坪，相差的坪數以車道的名義變成大公讓全
體住戶分攤。試想：如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎？那麼建商可從
中賺取多少利潤呢？以1個車位建商可以偷5～6坪計算，100個車位就多出500～600坪，若
以每坪30萬元計算，等於建商可以多賺1.5～1.8億元。
項目2：舊大樓訴求低公設，其實是將「小公」登記在主建物
在民國78年前興建完成的大樓，依照當時的法令，若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定
為「專用」，就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯，在實際使用面
積相同情況下，可能會發現舊大樓的公設比只有20%，但因登記法不同，新大樓的公設比
卻要增加到30%。因此，彭培業提醒，若小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設
比，此時購屋人就要多加注意。
項目3：公設比不會因為中庭花園而拉高
老王說：「為什麼你家的公設比這麼高！竟然有40%」，小蔡答：「因為我家的中庭花園
很大，還有一個露天的游泳池！」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法，若這是銷售人
員的話術，請不要當真。
因為中庭花園大部分為法定空地，並不列入公設面積。換句話說，你家的中庭花園再怎麼
大、擁有露天標準游泳池，這些與公設比一點關係都沒有，因為可以列入公設面積計算的
範圍，必須是有頂蓋的公共設施，如1樓或地下室羽毛球場。
項目4：公設分配不公與公設違法使用
由於公設的分配是由起造人（建造該建物的申請人，多半為建商）協議而定，過去曾發生
過7樓與8樓的銷售面積相同，但公設比卻出現差異，「這可能是建商把一些大樓的機電空
間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示，要避免類似的情況發生，可要求提供樓
上與樓下住戶的分坪表做為對照。
徐源德與柯玉秋一致認為，在所有易混淆的項目中，除了車位外，最需要擔心的反而是公
設違法使用的問題。舉例來說，很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室，或是台
北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，被建商違法使用變成閱覽室，「從安全角度
來看，萬一發生火警，機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用，效果可能打折扣。
」
柯玉秋認為，同區域個案有大量公設的產品，會比沒有公設產品單價稍高一些，但若是建
商在送審時的圖面與最後使用登記上不符，最後被建管處勒令拆除，損失的絕對是購屋人
。過去實務上曾發生類似的案例，雖然最後建商會賠錢了事，但能夠賠償的金額與房價是
天差地別。
為什麼陽台、雨遮被監察院點明是虛坪？
永慶代銷副總經理吳金銘表示，主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問
題，內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間，允許建商可以不用將
陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建
物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此監察院認為可能
有浮濫設置，以及使用項目不符的情況，要求檢討修正。
【2010/01/04／Ｍｏｎｅｙ雜誌／撰文：劉育菁】
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