低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購
屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。「預售屋公設分開計價後，中古屋交易
可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的
台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱
藏在主建物裡。
又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主
還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找
出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培
業憂心的說。
對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔
細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房
屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本
搞不清楚。」
在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事
務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共
同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。
公設有２種：分為必要與非必要
假設小陳買9樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由
小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與其
他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配
電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。
認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設
不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電梯華廈，那就
不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8層樓以上建築，必須有2座特別
安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。
著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設
指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如消
防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售
率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建商可免計入容積的項目，如
雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。
超低公設，不表示室內使用面積較大
由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，
但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望
，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。
目前業界最常見的２種公設比計算方式為：
(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）
(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）
就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務
經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶13.5坪小套房，公設
比38%，陽台、雨遮等占1.2坪，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17坪，計算方式為13.5
－（13.5×38%）＝8.37坪，必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪，才能算室內使用面積，就算
陽台外推，其計算方式也不會改變。
總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但
公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公
設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較
有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權益受損。
【2010/01/04／Ｍｏｎｅｙ雜誌／撰文：劉育菁】
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