我愛家

便宜好宅人人都想買，甚至透過法拍程序有機會撿到便宜，不過，日前台南單親媽媽買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」，投標前也沒找代墊銀行，讓她苦於找不到貸款銀行，最終棄標損失保證金。

產權不明得不償失

另一位住在新莊的王小姐，只花66萬就在台北市萬華區開心置產，但她買的只是4層樓透天厝房屋的二分之一持分，另一半持分與土地所有權還在原屋主陳姓男子手上，最後法官認為，因為雙方都擁有產權，所以沒有經過對方同意前，都不能居住，買了產權不明的法拍屋，最後搞得連門都進不去，得不償失。

僅以點交或不點交

法院在拍賣房屋時，僅針對債務關係做查核，房屋本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄的範圍內，僅以「點交」或「不點交」呈現。

標法拍屋風險自擔

依照強制執行法第69條規定，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

法拍吸引民眾投標

台灣目前處於高房價時代，不少預算有限的民眾皆希望藉由法拍屋找到便宜物件，圓一個成家的夢，原則上法拍屋有著比市價低的房價，因此吸引許多民眾前往投標。

詳閱公告避免受損

不過21世紀不動產法務部經理汪靜雯提醒消費者，剛入門的法拍族，可能要面對很多不熟悉的事務，首先投標的前置作業須要詳實清楚，對於產權的調查，事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。

買前須注意五件事

汪靜雯表示，買法拍屋前須注意5件事。

第一：首先，投標時，至少需準備底價20%為保證金。

第二：得標後7日內須將尾款以現金方式補足給法院。

第三：法拍屋現場不開放參觀看屋，無從得知屋況。

第四：法院不提供瑕疵擔保責任，買到漏水、凶宅、海砂及輻射屋求助無門，因此產權問題買方需事先查明。

第五：若遇不點交物件，恐無法順利使用，債務人假藉名義，用假租約佔用，此時可能需花錢給付搬遷費、車馬費，須特別留心。

資訊都會公告網站

汪靜雯指出，通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上(www.judicial.gov.tw/db/alx.asp )，從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。或是尋找所謂的代標公司，提供購買流程服務，就是代替業主去投標法拍物件，代標業者可以直接代替去現場探勘物件，了解狀況，查明是否有遭人佔用等問題，也可以提供評估過後的價格供消費者參考，通常會收取服務費3~6%不等。

民眾計畫買法拍屋

高房價時代，不少預算有限的民眾計畫買法拍屋，減輕負擔，汪靜雯提醒，一般市民如果較不熟悉法拍事務，最好不要任意競標不點交的法拍屋，以免之後遇到法拍海蟑螂、原屋主侵占等問題。若有意參與法拍屋者，最好直接到現場，問問鄰居該屋狀況，或是情商進入鄰居家看看屋內格局，觀察屋況。買屋前須多注意查封筆錄，考量價錢與市值落差大不大，才不會花大錢換來一場空。

資料來源：yam蕃薯藤新聞／21世紀不動產 http://n.yam.com/yam/fn/20131210/20131210974565.html

法院免負瑕疵擔保

太平洋房屋章克勤副總指出，強制執行法第69條規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，物件本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅，法院都不用負「瑕疵擔保」責任。

法拍屋存一定風險

僅以點交或不點交呈現，甚至小至漏水，大至凶宅，得標人都不能要求法院負責，使得法拍屋存在一定風險。

善盡物件調查責任

不過在一般買賣市場中，房仲則須善盡物件調查責任，仲介業者在接受委託後，必須製作不動產說明書，包括漏水、輻射、海砂、危樓及凶宅等情況，都必須詳實調查告知，若有與事實不符的情況，將受到罰鍰。

寬頻房訊研究室指出，民眾若期待房價下跌撿法拍屋成為有殼族，最好事前做好功課，不過依照目前法拍釋出總量是近幾年低點，假若明年房價仍持平，恐怕也難會釋出大量法拍屋。

資料來源：好房News記者蔡佩蓉／採訪報導 http://news.housefun.com.tw/news/article/16234549462.html

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