問： 房東租賃所得如何節稅？
答：對於餘屋出租，收取租金、押金的房東而言，年年的租金收入申報常是頭痛問題，其實節稅不難，基本上可從下列三方向進行：
(1) 妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額： 對租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的百分之四十三列為必要費用，但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除百分之四十三的必要費用。
另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加稅捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額，擇高適用。
(2) 避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生： 房屋所有人若將房屋無償借給他人，應儘快到法院公證，以免權益受損。
納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。
但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，必須訂立無償使用契約，且須符合非供營業或執行業務使用條件，並由雙方當事人以外的二人證明及法院公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。
此外，無償借用契約只適用在住家使用部分，如果是作為公司行號或是會計師、律師、代書等執行業務者及補習班等其他所得者的辦公室，或是作為店面使用，即使訂立無償使用契約，也都不符合免課租賃所得稅的規定。
(3) 彈性運用押金孳息所得的申報規定： 所得稅法第十四條規定，財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話，都要把這筆款項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率，計算租賃收入（九十年度以利率百分之五點O計算）。
但是如能證明這項租金孳息的用途（如修繕..），並且已經把運用所產生的所得申報的話，就不必申報租賃所得。
因此納稅義務人如果把出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇以這些利息列為租賃所得申報，可以減掉租賃所得的必要費用。
或是這些利息如果能確實證明是押金存放銀行所產生的，並且已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。
來源崔媽媽基金會
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賃提前解約 提證據免補稅
台北市國稅局25日表示，房東因為房客提前解除租賃契約，卻未事先向提供相關資料，致使遭到國稅局自行設算租金，並收到要求補稅稅單的納稅人，只要提出房屋空屋相關證明資料，可以註銷該筆收入。
許多人喜歡投資房地產，提供給企業做為辦公室之用，在申報綜所稅時，如果被國稅局發現申報租金收入過少，會遭國稅局根據行情自行設算納稅人的租金收入，進而要求補稅，相關申訴、行政救濟的案件也不少。
除此之外，甚至有些人只是將自用住宅，撥借給自家企業使用，經常會被國稅局採設算方式，要求補稅的案例層出不窮。
北市國稅局表示，根據所得稅法規定，將財產借與他人使用，除經查明確實無償，且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。
只要是個人所有房屋，經查有企業設籍登記，若未申報租賃所得，國稅局皆可依當地一般租金情況，逕行計算租賃所得核課所得稅；但如果的確沒有繼續提供企業使用事實，仍得舉出具體證明，經國稅局查證屬實，就可註銷租賃所得。
北市國稅局舉例指出，郭君98年度申報綜所稅，所有房屋於當年度有企業設籍，因此對郭君設算租賃所得並發單補徵綜所稅。
郭君不服，主張該房屋原簽定租約至今年底，但因承租人經營不善，已提前於去年7月解約，爾後皆空置未使用，郭君提示中途解約契約書及用水、用電資料，經查證屬實後，根據實際租賃期間重新計算租賃所得。
中國時報 2010.11.26
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多年房租1次收 稅也要1次報
北市國稅局16日表示，綜所稅採取收付實現制，如果當年度收到2年度的租金收入，則在收到款項的年度必須申報綜所稅，若只申報一年的租金則屬短漏報，查獲會遭處以漏稅，補稅外還有罰鍰。
北市國稅局表示，房屋出租應依規定申報租賃所得，計算方式是把全年租金收入，減除必要損耗與費用後的餘額當作所得額，納稅人如果無法舉證必要損失及費用憑證時，可根據財政部核定費用標準，直接減除租金收入43％後的餘額為所得額，申報綜所稅。
但是如果房客一次支付超過1個年度以上的房租，房東在收到款項的當年度，必須一次申報綜所稅，否則就算逃漏稅。
國稅局舉例指出，甲君96年1月間將名下房屋出租A君，並且一次收取2年租金400萬元，則甲君於97年5月申報96年度所得稅結算時，應將這筆400萬元租賃所得合併申報，不得分年按合約上每月租金申報繳稅，否則國稅局將以96年度短報而要求補稅並處以罰鍰。
國稅局強調，以上述案例，甲君必須在申報96年度綜所稅時，至少應申報租賃所得228萬元，97年度則可以不須再申報租賃所得。若有納稅人發現申報錯誤的現象，只要主動補正且補稅加上利息繳納者，可以免罰。
工商時報 記者陳懷瑜／台北報導
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