政府即將成立「容積銀行」，標售可轉移的容積；民間最近也有一件罕見的大型容積標售案：大地主「板橋林家」委託商仲業者公開標售板橋市四百多坪土地，底價四億餘元，上周公告以來，已吸引十多組買家詢問。
標售道路用地 為何吸引多家建商詢問？
特別的是，這塊地畫設為「道路用地」，無法做為他用。房地產人士說，買道路用地，其實是買「容積」；這塊道路用地的「容積」可以移轉使用在板橋區的建案裡，本案是極少見、大規模「容積」公開標售案。
林家這塊道路用地預定十七日開標，位於板橋林家花園旁的府中路與西門街口，面積約四百十一坪、路長近一百公尺、寬十五公尺，底價約四億元，平均每坪約一百萬元；如與鄰近建地每坪動輒二百萬元比較，每坪至少便宜一百萬元。
不過，「容積」交易單位是以「公告現值」為基礎，板橋當地公告現值每坪約七十萬元，業主「祭祀公業林本源」開價一百萬元，約為公告現值的一點三倍，符合行情。至於台北市迪化街古蹟住宅的「容積」最新行情達一百八十（即公告現值的一點八倍），可移轉容積越高，出售價格也越貴。
賣的是土地 買的是容積 可移轉使用在建案裡
房地產人士說，建商買道路用地、公園預定地、古蹟或廟宇等，目的是在取得「可移轉的容積」，這些買來的「容積」可以灌入新建案，讓建築物「長得更高或更胖」；而且「容積」比一般土地便宜許多，建商透過容積移轉，攤平成本、提高獲利，一舉多得。
房仲業者說，林家道路地面積大、又位於鬧區，未來能移轉的「容積」上限是百分之卅，這次公開拍賣備受矚目，板橋江翠北側重劃區、遠東園區目前都在開發中，都被視為潛在買家。
不過，麗寶建設副總何昭宏認為，目前板橋待開發的素地不多，建商對容積的需求沒那麼大，而且四億元足夠買地蓋房，何必買道路地？何況道路地不能貸款，得抱現金去買，資金成本相當高。
仲介商說，「容積」最常見的買賣方式是：土地開發公司私下收購後，轉賣給建商，或經由法拍途徑而得，也有人專門收購公設地、囤積容積，卻漫天喊價、黑幕重重；公開標售價格透明，不失為好的方式。【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
容積率愈大 可蓋的面積越大
容積率是指：每坪土地可蓋的建坪面積。例如，容積率百分之三百，土地如為一百坪，建坪就是三百坪；容積率愈高，可蓋面積愈大，建商成本愈少。
「容積」可以「空中樓閣」形容，並非真正的土地面積。不動產業者指出，由於稅負或其他因素的考量，容積買賣往往不透明，交易手法五花八門、各顯神通，不但投機意味濃厚，風險也高。
房地產業者說，容積移轉的由來是，政府把私人土地劃為道路用地、公園等公共設施用地，卻沒有財力收購，改以補貼地主「容積」；也就是說，地主遷移到他處時，可以把房子蓋得更高、更大，卻演變成建商攤平成本的「工具」。
建商購買公設保留地後，將土地捐給政府，即取得公設地上的「容積」，這些買來的「容積」可導入其他建案使用，但必須符合建案所在地的法令規定。
除了公設地，古蹟或廟宇也有補貼容積，尤其都會精華區的古蹟容積率既高又實在，但價格也很驚人，例如台北巿迪化街就是知名的「古蹟容積產地」，最近成交價高達一百八十，即公告現值的一點八倍，被視為天價。
容積用不完還可分批使用，或用在別處基地上。「容積」價格波動幅度大，開發案愈多的區域，行情愈好。例如新北市中永和開發案少，容積售價只有公告現值的七成。
五股開發重劃區建案密集，容積行情不輸板橋，約公告現值的一點二至一點三倍。也有人專門囤積道路用地容積，專賣給建商。
建商說，目前容積移轉市場行情混亂，與其讓民間漫天喊價、獲利歸私，不如由政府作莊，把容積移轉市場透明公開化。【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
延伸閱讀
留言列表
